Comment utiliser l’effet de levier en immobilier ?

Avec des taux d'intérêt plus bas, utiliser l'effet de levier pour investir dans l’immobilier devient de plus en plus attirant. Presque indispensable pour acheter un bien immobilier, un crédit immobilier peut améliorer la rentabilité de votre investissement et d’accéder au bien immobilier. L'utilisation de l'effet de levier est un excellent moyen d'augmenter les actifs immobiliers. C'est aussi un outil majeur pour les investisseurs pour multiplier leurs transactions. Il est essentiel de prendre certaines précautions avant de se lancer tête première dans votre projet. Si l'effet de levier peut accroître les profits, les pertes aussi. Ainsi, il est important de savoir l'utiliser pour optimiser son impact pour réaliser un bon investissement.

Achat locatif : pourquoi vaut-il mieux demander un prêt que d'investir en liquide ?

Lorsque vous projetez d'investir dans l'immobilier, un investissement locatif par exemple, vous disposez de deux options de financement : emprunter à la banque ou puiser dans votre thésaurisation personnelle. Lorsque les investisseurs ont assez d'économies pour éviter de faire un prêt, de nombreuses personnes achètent en espèces en pensant qu'elles épargnent. Cependant, ils ont complètement tort ! Solliciter un prêt bancaire peut activer ce fameux effet de levier immobilier, qui :

1. réduira vos charges
2. augmentera la rentabilité de votre investissement locatif.

Vous devez suivre une règle simple pour éviter toute déception : le coût de votre prêt immobilier doit toujours être inférieur au profit de votre investissement. Autrement dit, le coût de la dette ne doit pas dépasser l’intérêt, ce qui est logique, mais basique.  

Qu'est-ce que l’effet levier en immobilier ?

L'effet de levier est un terme utilisé dans le secteur immobilier pour parler de l'utilisation de fonds empruntés pour l’achat d’un bien immobilier. Il s’agit du rapport entre le montant des fonds empruntés et la somme de l'acquisition. Ce ratio est généralement exprimé en pourcentage et peut être utilisé comme indicateur du degré de risque et de l’apport pour un achat immobilier. Généralement, les propriétés les plus onéreuses ont un effet de levier plus élevé que les propriétés moins chères.

Rentabilité économique et bénéfice locatif

La première chose à maîtriser est de différencier la rentabilité économique et le bénéfice locatif. Lorsque l'on considère les rendements locatifs, on parle de la rentabilité financière. Plus le bénéfice est élevé, plus votre investissement est rentable et plus vous pouvez rembourser votre crédit immobilier et capitaliser rapidement. L'effet de levier est une autre chose. Il mesure la rentabilité de votre apport par rapport à la totalité de votre investissement. Par exemple, si quelqu'un achète une propriété de 600 000 € avec 150 000 € en espèces et emprunte 450 000 € à sa banque à 5 % d'intérêt sur 30 ans, son ratio de levier serait de 50 %.

Les avantages de l'effet de levier

L'effet de levier immobilier présente 2 avantages clairs : • vous pouvez acquérir une propriété à un prix plus élevé avec le même apport initial • pour la même contribution, vous profiterez d'une rentabilité plus élevée, mais également de pertes plus importantes si le marché baisse (un facteur qui ne peut être ignoré).

Utiliser l’effet levier en immobilier : comment ça marche ?

L'effet de levier est directement lié à l’apport financier de votre projet immobilier. Et au fameux triangle de la rentabilité ! Le calcul de l'effet de levier : Montant de l'investissement / Rentabilité personnelle = Multiplicateur d'effet de levier. Selon les conditions du marché, votre rentabilité financière peut être grandement affectée. Si la valeur de votre propriété augmente de 10 %, avec un multiplicateur de 10, la valeur de votre mise de fonds augmentera de 100 %. Les effets de levier peuvent également être directement intégrés dans le calcul de l’apport immobilier. La rentabilité par effet de levier se calcule en calculant le rapport entre la rentabilité nette de votre patrimoine immobilier et le montant de votre rentabilité personnelle. Avec l'effet de levier : soit votre bien immobilier acquiert de la valeur et votre rentabilité augmente ; soit il perd de la valeur et vous augmentez vos pertes. Mais ne vous inquiétez pas ! La dévalorisation du bien que vous financez à crédit ne doit pas être dramatique pour un certain nombre de raisons. En fait, vous ne constaterez pas vos pertes tant que vous n'aurez pas vendu la propriété. Si l’emplacement n’est pas bon, vous pouvez toujours attendre le moment opportun pour vendre.

Comment simuler son investissement locatif en ligne pour bénéficier de l'effet de levier ?

Grâce à un simulateur en ligne, rien de plus simple ! Il vous suffit de faire une simulation sur un site web dédié pour présenter votre projet d’investissement immobilier quel qu'il soit : propriété, investissement locatif, investissement en résidence étudiante, etc. Puis, le simulateur s'occupera du calcul du ratio afin que vous puissiez prendre une décision sur l'utilisation de l'effet de levier. En quelques minutes, vous obtiendrez un devis personnalisé sur le prix de l'immobilier, et un professionnel du crédit immobilier vous contactera si vous êtes intéressé. Le rôle de cet agent est d’effectuer la négociation en votre nom avec la banque pour vous permettre d'obtenir les meilleurs taux d'intérêt et les meilleures conditions d'accompagnement du projet. Ce professionnel en ligne vous accompagne également dans la constitution de vos dossiers de demande de crédit, ce qui permettra de rassurer la banque sur votre capacité de remboursement.