Quels sont les risques d’une position de confiance exigeante dans la gestion des logements locatifs ?

Publié le : 05 octobre 202014 mins de lecture

Ce n’est pas facile pour les gestionnaires d’appartements à louer. Ils doivent faire face à des intérêts contradictoires tous les jours. Les risques encourus ne doivent pas être sous-estimés.

D’un côté, il y a les locataires. Ils veulent vivre le plus confortablement possible pour le moins d’argent possible et bénéficier d’une protection complète par des lois et des règlements dans de nombreux domaines.

La perspective des propriétaires est complètement différente. Ces derniers, les clients des gestionnaires de biens locatifs, attendent un rendement décent. Ce sont des perspectives très différentes, et la gestion des biens locatifs devrait rendre justice aux deux parties.

Gémissements sous l’effort : Le propriétaire

Être propriétaire d’un appartement – du point de vue de certains locataires, cela signifie avant tout se réjouir de l’abondance des revenus locatifs et ne rien faire ou presque en retour. L’autre partie, bien sûr, voit les choses complètement différemment. Les propriétaires – pensent-ils – sont avant tout des ennuis et des obligations, et cela avec un maigre rendement.

Mais au-delà des clichés, une chose est sûre : En fait, les propriétaires ont beaucoup de travail à faire. Il faut établir des comptes de frais d’exploitation et de chauffage, et respecter les obligations en matière de documentation et d’information. Sans parler des réparations, des cas de remise à neuf, etc. Quel effort !

Nombreux sont les propriétaires qui gémissent sous le poids des tâches, des lois et des règlements – et les critiques souvent exprimées par les locataires à l’excès.

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Faites-le vous-même : si le propriétaire le gère lui-même

Les propriétaires ne sont pas obligés de faire gérer leurs biens loués par une société de gestion de biens locatifs. Ils peuvent aussi s’en occuper eux-mêmes, et beaucoup de personnes essaient de le faire.

Si une grande entreprise telle qu’une association de logement est un propriétaire, il devrait généralement y avoir suffisamment d’expertise en matière juridique. La situation est différente pour les soi-disant investisseurs de capitaux dans l’industrie. Ces particuliers acquièrent des biens immobiliers. Ils peuvent être propriétaires d’un, deux ou trois appartements, pour des raisons très différentes. En période de taux d’intérêt bas, ils cherchent souvent à investir leur épargne à l’abri de l’inflation et avec de bons rendements. Parfois, ces propriétaires trouvent que la loi sur la location est plus compliquée qu’ils ne le pensaient et qu’ils ont donc besoin de l’aide d’un expert.

Il n’est pas étonnant que tous les propriétaires ne s’occupent pas de toutes ces choses eux-mêmes. De nombreux propriétaires préfèrent confier cette tâche à une société de gestion de biens locatifs. Le gérant s’occupe de tout et reçoit pour cela une rémunération, qui est généralement basée sur un pourcentage du loyer réalisé (4-6%).

Le locataire et ses droits

Louer ? C’est une vie facile : Vivre de tout, payer peu, râler beaucoup – le cliché de l’autre côté qui prévaut chez certains propriétaires. Et en effet, outre le droit de séjour, un locataire a de nombreux autres droits qui ne doivent pas être explicitement réglementés dans le contrat de location, mais qui sont basés sur le droit légal de la location. Les propriétaires doivent tenir compte d’un certain nombre de choses.

Après tout, le locataire paie un loyer pour l’utilisation du bien loué, qui se compose du loyer froid réel et des frais de fonctionnement. Ces derniers sont tous les frais encourus par le propriétaire et qui sont liés à l’utilisation de l’objet loué : L’élimination des déchets, les taxes, les assurances, l’électricité, le nettoyage du couloir, le jardinage et bien d’autres choses encore.

Idéalement, les deux parties – locataire et propriétaire – estiment que l’accord conclu est à moitié équitable. Mais ce n’est pas toujours le cas. Que cet accord soit conclu ou non, c’est à l’administration du logement locatif qu’il incombe de communiquer avec les deux parties.

Entre les chaises : La gestion locative

Une société de gestion de biens immobiliers locatifs a pour but de décharger le propriétaire de toutes les tâches découlant de la commercialisation de son bien. Cela comprend la recherche de locataires solvables, la conclusion d’un bail favorable, la prise en charge des locataires, le règlement annuel des frais d’exploitation, les augmentations de loyer régulières et bien plus encore.

Toutefois, le gestionnaire de logements locatifs ne s’occupe que des tâches qui découlent de la gestion du bien spécial du propriétaire. La gestion de la propriété commune relève de la seule responsabilité de la direction du CEW mandatée par l’association des copropriétaires – on a fait état des risques pour les gestionnaires du CEW.

Les administrateurs sont, dans une certaine mesure, également des médiateurs

L’administration des loyers est donc en quelque sorte aussi un médiateur entre les intérêts parfois contradictoires du locataire et du propriétaire. Bien entendu, elle reste toujours engagée envers le propriétaire – son client. Le gestionnaire de l’immeuble locatif ne doit pas prendre le parti du locataire. D’autre part, le gestionnaire doit exiger du propriétaire des intérêts légitimes du locataire. C’est même son devoir. Parce qu’il évite ainsi un préjudice plus important qui pourrait survenir si le locataire faisait valoir son droit. Tout cela est complexe. Des erreurs peuvent se produire, par exemple lors de l’augmentation du loyer.

Pourquoi l’augmentation du loyer représente un risque pour le gestionnaire

Le loyer augmente-t-il ou diminue-t-il ? C’est une question importante pour le propriétaire, car sans un ajustement régulier et approprié du loyer, son investissement n’est pas rentable – et il finit par le payer. Les augmentations de loyer améliorent la situation des revenus. Ils sont indispensables pour le propriétaire. Du côté des dépenses, il n’y a guère de possibilités de réduire les coûts ; au contraire, ils sont en constante augmentation.

Toutefois, le loyer ne peut pas être augmenté indéfiniment. Cela est empêché par les réglementations de l’État telles que la loi sur les baux à loyer du BGB ou le soi-disant indice des loyers. Ce dernier est utilisé par les autorités locales pour déterminer des loyers comparatifs, qui ne peuvent être dépassés à volonté par des augmentations de loyer ou de nouvelles locations.

La détermination du nouveau niveau de loyer ainsi que la période pendant laquelle cette augmentation peut être appliquée régulièrement sont soumises à une réglementation stricte. Cela vaut également pour le processus d’augmentation du loyer lui-même. Les délais et les formalités doivent être respectés. Le locataire doit en être expressément informé, faute de quoi la demande est nulle – et ainsi de suite.

Si le propriétaire du condominium souhaite des augmentations de loyer, le gestionnaire du condominium doit bien sûr les appliquer. Il y a maintenant un compromis entre le désir de recevoir le loyer maximum possible et le désir d’éviter autant que possible les changements de locataires. Après tout, un changement de locataire ne se produit presque jamais complètement sans qu’il y ait une vacance. Mais pour le propriétaire, un appartement non loué signifie avant tout : la rentabilité de son investissement est en jeu.

C’est pourquoi les gestionnaires d’immeubles locatifs conseillent souvent aux propriétaires de se comporter en fonction du marché plutôt que de pousser leurs exigences au maximum par la loi.

Le problème des augmentations de loyer est que le gestionnaire immobilier peut s’engager sur un terrain risqué dans deux directions. D’une part, son augmentation de loyer peut être trop faible, c’est-à-dire inférieure à ce qui serait légalement possible. Ou, après l’expiration du délai légal de trois ans, il peut s’abstenir d’augmenter à nouveau le loyer. Dans les deux cas, le propriétaire peut faire l’objet de réclamations en responsabilité si une procédure différente a été convenue.

D’autre part, il est concevable que l’augmentation calculée par l’administrateur soit trop élevée. C’est le cas si le loyer après l’augmentation est sensiblement plus élevé que le loyer comparatif pour des biens similaires dans la municipalité. Ou bien le loyer a simplement été mal calculé, par exemple en raison d’une base de calcul erronée.

Ensuite, la situation devient critique. Des frais peuvent être occasionnés au propriétaire si le locataire refuse de suivre l’augmentation et engage des poursuites judiciaires contre elle. Selon l’issue de la procédure, le propriétaire peut être confronté à des réclamations qu’il peut faire valoir auprès de l’administration en cas de défaillance coupable.

La répartition des coûts comme pierre d’achoppement

Un point de discorde récurrent dans la relation de location est l’étendue des coûts imputables. Par exemple, qui paie pour la réparation d’un robinet défectueux ? Cela dépend. En général, le robinet fait partie de l’objet de la location. Il doit être laissé au locataire en état de fonctionnement. Le chauffage doit chauffer, les serrures des portes doivent se fermer naturellement, etc. Par conséquent, le propriétaire doit faire réparer le robinet et le payer lui-même.

Toutefois, il est possible de négocier dans les contrats de location que les petites réparations jusqu’à un certain montant (par exemple 150 euros par an) doivent être payées par le locataire lui-même. Une administration des loyers qui paie les frais de réparation déclarés par le locataire sans regarder le contrat de location peut commettre une erreur. Cette erreur est à la charge du propriétaire et il pourrait en tenir l’administration pour responsable.

Conclusion : les gestionnaires de biens immobiliers locatifs sont confrontés à des risques

Les risques liés à la gestion des logements locatifs découlent principalement d’un réseau complexe de relations juridiques. Cette situation est aggravée par une loi sur le bail qui est très étendue, constamment réformée et réinterprétée par des décisions fondamentales. Des décisions discrétionnaires et une finesse juridique sont nécessaires. Dans la vie quotidienne, les choses peuvent mal tourner, par exemple lorsqu’une facture qui n’aurait pas dû être payée est réglée. Ce n’est pas votre propre argent, mais il pourrait rapidement devenir le vôtre…

Dès l’acquisition d’un logement destiné à la location se pose au propriétaire la question de savoir s’il vaut mieux assumer la gestion locative du bien immobilier ou la confier à un professionnel. La mission de gestion locative de l’intermédiaire immobilier comprend notamment la recherche d’un locataire solvable, la rédaction du bail, le versement des charges au syndic de l’immeuble de copropriété, l’envoi du congé au locataire au nom du propriétaire. Service payant, la gestion locative par un professionnel coûte au propriétaire bailleur en moyenne entre 8 % et 15 % du montant annuel des loyers hors taxes du ou des logements confiés. Avantages et inconvénients du « fait maison » – gérer soi-même – au besoin en s’aidant d’un logiciel, et du choix de la gestion locative confiée à un professionnel rémunéré par vos soins.

Vous êtes propriétaire ou allez acquérir un appartement ou une maison que vous destinez à la location. Seulement voilà. Trouver le bon locataire, assumer la gestion locative de votre bien immobilier jour après jour vous semble une préoccupation majeure, fastidieuse, absorbante en terme de temps et, pensez-vous, nécessite des connaissances juridiques, fiscales et financières.

La solution la plus simple serait alors de confier la gestion locative du bien à un professionnel qui se chargerait de tout, moyennant finances bien évidemment.

Pas sûr pourtant que la gestion locative payante soit la seule alternative qui vaille. Ne vous précipitez pas pour décider. Apaisez d’abord vos angoisses et vos doutes en n’oubliant pas que des millions de « petits » propriétaires gèrent eux-mêmes leurs logements locatifs, y compris ceux qui en possèdent plusieurs.

Faites rapidement une balance avec deux colonnes, l’une pour les avantages, l’autre pour les inconvénients, choisissez la solution qui présente le plus d’avantages en fonction de votre situation personnelle, professionnelle, financière et familiale.

Le recours aux services d’une agence immobilière pour gérer votre location est préférable, car la gestion locative est très chronophage. Elle nécessite beaucoup de temps et d’énergie, ainsi qu’une grande connaissance du marché immobilier, de la législation et des normes en cours. La gestion locative par un professionnel comporte donc certains intérêts :

  • Vous bénéficiez de conseils avisés et d’un accompagnement personnalisé de la part de l’agent immobilier, notamment en ce qui concerne le montant du loyer.
  • Vous bénéficiez d’une garantie en cas de loyers impayés ou de dégradations, car l’agence propose généralement une garantie des risques locatifs.
  • Vous avez la garantie que le logement, que vous louez, est entretenu et aux dernières normes.
  • Le risque de vacance locative est moins élevé, car les outils de communication de l’agent immobilier sont nombreux et performants.
  • Le coût de la gestion locative reste raisonnable : comptez entre 5 et 10 % du loyer que vous percevez.

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