Si la location de garage et de parking est considérée comme étant une activité immobilière, on peut dire alors que cette forme de location suivra les mêmes règles et législations que les échanges classiques. Mais en se focalisant sur les spécificités de ces types de biens et les rapports qui relient les locataires aux propriétaires, on peut voir que le législateur a adopté des prescriptions différentes.
Cadre juridique de la location de parking et garage en France
Puisque comme dans toute forme de location, un contrat va lier deux parties distinctes, la connaissance du cadre législatif sera utile aussi bien pour le locataire que les propriétaires ou la société responsable des biens. Ceux qui veulent s'orienter et effectuer une location de garage sont amenés à revoir l'article 2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Cette règle montre que des principes légaux existent bel et bien dans le cas des échanges entre bailleurs et occupants temporaires concernés par un accord de location de garages, d'aires ainsi que tous types de places de stationnement.
Afin de compléter cette résolution, l'article 1709 du Code civil interviendra aussi au niveau des transactions. La mise en location est considérée comme un acte commercial. Il y aura donc un prix à payer et un contrat à respecter. En allant un peu plus loin, on peut également avoir recours à quelques articles de la loi LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Mais en général lors de la confirmation de l'entente, les bailleurs et les locataires se seront mis d'accord sur la durée du bail, l'augmentation du loyer, la sous-location et la fin du bail. Des éléments tels que le montant du loyer, les conditions de révision et les modalités de résiliation devront aussi être précisés dans le contrat.
Un point important à noter est que la loi ALUR de 2014 a introduit des changements significatifs dans le domaine de la location immobilière, mais ces modifications n'ont que peu d'impact sur la location de parkings lorsqu'elle est indépendante d'un bail d'habitation. Cette distinction souligne la spécificité du régime applicable aux emplacements de stationnement.
Quelques détails particuliers
En observant de près ces règles, on pourrait facilement conclure que la loi est à peu près la même que dans les autres domaines immobiliers et qu'effectuer la location de garage ne présente aucune forme de législation assez particulière. Cependant, que les rapports seront mieux établis si les bailleurs et les locataires prennent en considération les caractéristiques distinctives sur :
Les charges communes
Puisque les parkings et garages font en général partie d'un immeuble, les bailleurs ont la possibilité de demander aux locataires de participer aux charges communes. Cet élément sera aussi indiqué dans le contrat. Sa nature (provision ou forfait) sera même précisée. S'il s'agit d'un forfait, la valeur sera donc fixée. Dans l'autre cas, une révision annuelle sera indispensable. Le plus profitable pour les deux parties serait alors d'inclure ces charges dans le loyer et ainsi éviter une procédure complexe.
La durée de bail
Effectuer la location de garage c'est aussi savoir qu'un contrat peut être à durée déterminée ou indéterminée. Dans le premier cas, la date est déjà fixée, mais si l'accord prend fin avant la période convenue, le bailleur et locataire s'entendront sur la durée du préavis. Si la durée n'est pas précisée, le législateur conseille aux deux parties de se baser sur un règlement mensuel. Il est quand même indiqué que le préavis sera de 1 mois dans cette situation.
Calculs et révision du loyer
Il faut rappeler que les conditions sur l'indexation et la révision du loyer seront indiquées dans le contrat. Néanmoins, les deux parties devront savoir que tous les indices et modes de calculs peuvent être utilisés afin de déterminer le montant exact. La seule limite sera celle prévue par le Code civil. Aucune charge particulière à part celles stipulées dans l'accord ne devrait aussi être prise en compte dans l'estimation de cet élément. Enfin, les propriétaires ont le droit de demander une garantie locative à leurs locataires. La somme et la nature de cette forme d'assurance pourront également être convenues par une entente.
Types de contrats pour la location d'emplacements de stationnement
Il existe plusieurs types de contrats adaptés à la location de parkings ou de garages, chacun répondant à des situations spécifiques et offrant des avantages distincts. Le choix du contrat approprié est crucial pour définir clairement les droits et obligations des parties impliquées.Bail de droit commun pour parking ou garage
Le bail de droit commun est le contrat le plus fréquemment utilisé pour la location d'un emplacement de stationnement indépendant. Ce type de bail est régi par les articles 1708 et suivants du Code civil. Il offre une grande liberté contractuelle aux parties, qui peuvent définir librement la durée du bail, le montant du loyer et les conditions de résiliation. L'avantage principal du bail de droit commun est sa souplesse. Les parties peuvent adapter les clauses du contrat à leurs besoins spécifiques, tout en respectant les dispositions d'ordre public. Par exemple, il est possible de convenir d'une durée de location courte ou longue, selon les préférences du bailleur et du locataire.Contrat accessoire au bail d'habitation
Lorsqu'un parking ou un garage est loué en complément d'un logement, le contrat de location de l'emplacement de stationnement est généralement inclus dans le bail d'habitation principal. Dans ce cas, les règles applicables sont celles de la loi du 6 juillet 1989, plus protectrices pour le locataire. Ce type de contrat présente l'avantage de la simplicité administrative, puisqu'un seul document régit l'ensemble de la location. Cependant, il faut être attentif aux spécificités liées à la location du parking, notamment en termes de charges locatives et de conditions de résiliation.Convention d'occupation précaire
La convention d'occupation précaire est un contrat de courte durée, utilisé dans des situations temporaires ou exceptionnelles. Elle peut être appropriée pour la location d'un parking sur une période limitée, par exemple pendant des travaux ou un événement particulier. Ce type de contrat se caractérise par sa flexibilité et sa durée limitée. Il est important de noter que la précarité de l'occupation doit être justifiée par des circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties.Bail commercial pour parkings
Dans certains cas, notamment pour les parkings exploités à des fins commerciales, un bail commercial peut être envisagé. Ce type de contrat est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce et offre une protection accrue au locataire, notamment en termes de durée et de droit au renouvellement. Le bail commercial est particulièrement adapté aux situations où l'exploitant du parking exerce une activité économique liée au stationnement, comme la gestion d'un parking public ou la location de longue durée à une entreprise.Obligations légales du bailleur d'emplacement de stationnement
Le propriétaire qui loue un emplacement de stationnement est soumis à plusieurs obligations légales visant à garantir la jouissance paisible du bien par le locataire. Ces obligations, bien que moins contraignantes que celles applicables à la location d'habitation, restent essentielles pour assurer une relation locative harmonieuse.Délivrance d'un local conforme à l'usage
La première obligation du bailleur est de délivrer au locataire un emplacement de stationnement conforme à l'usage prévu. Cela implique que le parking ou le garage doit être en bon état d'utilisation et répondre aux normes de sécurité en vigueur. Par exemple, l'éclairage doit être fonctionnel, l'accès sécurisé, et les dimensions de l'emplacement doivent permettre le stationnement du véhicule. Il est recommandé de procéder à un état des lieux d'entrée, même si celui-ci n'est pas obligatoire pour la location d'un simple emplacement de stationnement. Ce document permet de constater l'état initial du bien et peut s'avérer utile en cas de litige ultérieur.Entretien et réparations des parties communes
Dans le cas d'un parking situé dans une copropriété, le bailleur doit s'assurer que les parties communes sont correctement entretenues. Cela inclut l'entretien des voies d'accès, des systèmes de sécurité (portail, caméras) et des équipements collectifs comme l'éclairage ou les ascenseurs si le parking est en sous-sol. Le bailleur doit également prendre en charge les grosses réparations, telles que la réfection du sol ou la réparation d'infiltrations d'eau. Ces travaux ne peuvent être imputés au locataire et doivent être réalisés dans des délais raisonnables pour ne pas perturber l'usage du parking.Garantie contre les vices cachés
Le bailleur est tenu de garantir le locataire contre les vices cachés qui pourraient affecter l'usage de l'emplacement de stationnement. Par exemple, si des problèmes structurels non apparents lors de la location rendent l'utilisation du parking dangereuse ou impossible, le bailleur devra y remédier ou accorder une réduction de loyer. Cette garantie s'applique aux défauts qui n'étaient pas visibles lors de la conclusion du contrat et qui empêchent l'usage normal du bien loué. Il est donc important pour le bailleur de bien connaître l'état de son bien avant de le mettre en location.Assurance des risques locatifs
Bien que la loi n'impose pas au bailleur de souscrire une assurance spécifique pour la location d'un parking, il est vivement recommandé de vérifier que sa police d'assurance couvre les risques liés à cette activité. Cela peut inclure la responsabilité civile en cas d'accident ou de dommages causés à des tiers dans l'enceinte du parking. Le bailleur peut également exiger du locataire qu'il souscrive une assurance pour couvrir les risques liés à l'utilisation de l'emplacement. Cette clause doit être expressément mentionnée dans le contrat de location.Droits et devoirs du locataire de parking ou garage
Le locataire d'un emplacement de stationnement a également des droits et des obligations qui découlent du contrat de location et des dispositions légales applicables. Il est essentiel de bien les comprendre pour éviter tout conflit avec le bailleur ou d'autres utilisateurs du parking.Usage paisible et conforme à la destination
Le locataire doit utiliser l'emplacement de stationnement conformément à sa destination, c'est-à-dire pour garer son véhicule. Il est généralement interdit d'y exercer une activité professionnelle, d'y entreposer des marchandises ou de l'utiliser comme lieu de stockage. L'usage doit être paisible, sans causer de nuisances aux autres occupants du parking ou de l'immeuble. Il est important de respecter les règles de circulation et de stationnement propres au parking, notamment en ce qui concerne les limites de l'emplacement loué. Le non-respect de ces règles peut constituer un motif de résiliation du contrat.Paiement du loyer et des charges
Le paiement régulier du loyer et des éventuelles charges est l'obligation principale du locataire. Le montant et la périodicité du loyer sont fixés dans le contrat de location. Il est courant que le paiement soit mensuel, mais d'autres modalités peuvent être convenues entre les parties. Les charges locatives peuvent inclure une quote-part des frais d'entretien des parties communes, d'éclairage ou de sécurité du parking. Il est important que ces charges soient clairement définies dans le contrat pour éviter tout litige ultérieur.Entretien courant de l'emplacement loué
Le locataire est responsable de l'entretien courant de l'emplacement qu'il loue. Cela implique de maintenir l'espace propre et de signaler rapidement au bailleur tout problème ou dégradation constaté. Les petites réparations, comme le remplacement d'une ampoule défectueuse sur un éclairage privatif, sont généralement à la charge du locataire. Il est recommandé de documenter l'état de l'emplacement à l'entrée dans les lieux et de conserver les preuves des entretiens effectués. Cela peut s'avérer utile en cas de contestation lors de la restitution du parking.Interdiction de sous-location sans accord
Sauf autorisation expresse du bailleur, le locataire n'a pas le droit de sous-louer l'emplacement de stationnement qu'il loue. Cette interdiction vise à préserver le contrôle du bailleur sur l'identité des occupants de son bien et à éviter les risques liés à une occupation non maîtrisée. Si le locataire souhaite néanmoins sous-louer, il doit obtenir l'accord écrit du bailleur. Dans ce cas, un nouveau contrat doit être établi entre le locataire principal et le sous-locataire, sans que cela ne dégage le locataire principal de ses obligations envers le bailleur.Aspects fiscaux de la location de stationnement
La location d'un emplacement de stationnement a des implications fiscales pour le bailleur qu'il est important de prendre en compte. Les revenus tirés de cette activité sont soumis à l'impôt sur le revenu et peuvent, dans certains cas, être assujettis à la TVA. Pour les particuliers, les revenus de la location d'un parking ou d'un garage sont généralement déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Si le montant annuel des loyers perçus ne dépasse pas 15 000 euros, le régime du micro-foncier peut s'appliquer, offrant un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts. Dans le cas où la location de parking est associée à des services complémentaires (nettoyage, gardiennage), les revenus peuvent être considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette qualification peut avoir des conséquences importantes sur le régime fiscal applicable. Il est à noter que la location de parking peut être soumise à la TVA si le chiffre d'affaires annuel dépasse un certain seuil. En 2023, ce seuil est fixé à 34 400 euros. Au-delà, le bailleur doit s'immatriculer à la TVA et facturer cette taxe à ses locataires.La fiscalité de la location de parking peut s'avérer complexe, notamment en cas de cumul avec d'autres activités locatives. Il est recommandé de consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour optimiser sa situation.
Résiliation et fin du contrat de location de parking
La fin d'un contrat de location de parking peut intervenir de différentes manières, selon les termes du contrat et les circonstances. Il est essentiel de bien comprendre les modalités de résiliation pour éviter tout litige.Motifs légitimes de résiliation anticipée
Dans le cadre d'un bail de droit commun, les motifs de résiliation anticipée doivent être prévus dans le contrat. Il peut s'agir, par exemple, du non-paiement du loyer, de l'usage non conforme de l'emplacement, ou de la vente du bien par le propriétaire. Pour les parkings loués en accessoire d'un logement, les motifs de résiliation sont généralement les mêmes que ceux applicables au bail d'habitation principal. Cela inclut notamment le congé pour vente ou pour reprise personnelle du bien par le bailleur.Préavis et formalités de résiliation
Le préavis de résiliation doit être respecté par les deux parties. Sa durée est généralement fixée dans le contrat. En l'absence de précision, un préavis raisonnable doit être observé, souvent d'un mois pour les locations de parking indépendantes. La résiliation doit être notifiée par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. Le courrier doit clairement indiquer la volonté de mettre fin au contrat et la date effective de fin de location.Restitution de l'emplacement et état des lieux
À la fin du contrat de location, le locataire doit restituer l'emplacement de stationnement dans l'état où il l'a reçu, sous réserve de l'usure normale. Bien que non obligatoire, il est fortement recommandé de procéder à un état des lieux de sortie, comparé à celui d'entrée si celui-ci a été réalisé. Cet état des lieux permet de constater d'éventuelles dégradations et d'éviter les litiges sur la restitution du dépôt de garantie. Le locataire doit veiller à retirer tous ses effets personnels et à nettoyer l'emplacement avant de le restituer. Il doit également remettre au bailleur tous les moyens d'accès qui lui ont été confiés (clés, badge, télécommande). En cas de perte ou de détérioration de ces éléments, le locataire peut être tenu d'en assumer le coût de remplacement. Si des dégradations sont constatées et qu'elles dépassent l'usure normale, le bailleur peut déduire les frais de remise en état du dépôt de garantie. Il est important de noter que l'usure normale, liée à une utilisation raisonnable de l'emplacement, ne peut être imputée au locataire.Contentieux liés à la fin de bail
Malgré les précautions prises, des litiges peuvent survenir à la fin du contrat de location d'un parking ou d'un garage. Les contentieux les plus fréquents concernent la restitution du dépôt de garantie, l'état de l'emplacement lors de sa restitution, ou encore le non-respect du préavis de départ. En cas de désaccord sur l'état de l'emplacement, il est recommandé de tenter une résolution à l'amiable en premier lieu. Si le dialogue s'avère infructueux, les parties peuvent faire appel à un conciliateur de justice, dont l'intervention est gratuite. Cette démarche peut permettre d'éviter une procédure judiciaire souvent longue et coûteuse. Si le litige persiste, la partie qui s'estime lésée peut saisir le tribunal judiciaire du lieu où se situe le parking. Pour les litiges dont le montant n'excède pas 5000 euros, c'est le tribunal de proximité qui est compétent. Il est important de noter que la prescription pour agir en justice dans le cadre d'un contrat de location est de 3 ans à compter de la fin du bail.En cas de litige, il est conseillé de rassembler tous les documents relatifs à la location (contrat, états des lieux, échanges de courriers) pour étayer sa position. Une approche constructive et la recherche d'un compromis sont souvent les meilleures voies pour résoudre rapidement un différend.La location d'un emplacement de stationnement, qu'il s'agisse d'un parking ou d'un garage, implique donc des droits et des obligations spécifiques pour le bailleur comme pour le locataire. Une bonne compréhension du cadre juridique, fiscal et pratique de cette activité est essentielle pour garantir une relation locative sereine et éviter les écueils potentiels. En respectant les règles en vigueur et en adoptant une approche transparente et professionnelle, propriétaires et locataires peuvent tirer le meilleur parti de ce type de location, répondant ainsi à un besoin croissant dans nos zones urbaines où l'espace est une denrée rare et précieuse.
